Pubblicata la circolare n. 13 del giugno 2023 con la quale l’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti sulle ultime novità introdotte in materia di Superbonus dal decreto “Aiuti-quater”, dalla legge di bilancio 2023 e dal Dl n. 11/2023 (decreto “Cessioni”). Tra le principali novità, scivola dal 31 marzo al 30 settembre 2023 il termine per fruire del Superbonus per gli interventi realizzati sulle unità unifamiliari, a patto che al 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.

Nella circolare odierna si evidenzia che, a seguito delle modifiche apportate dal decreto “Aiuti-quater”, il comma 8-bis, primo periodo, dell’articolo 119 del decreto “Rilancio”, prevede che il Superbonus, relativamente a interventi effettuati dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni e dalle Onlus, Odv e Aps, spetta nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022 e del 90% per quelle sostenute nell’anno 2023.

Al riguardo l’Agenzia chiarisce che la legge di bilancio 2023 ha previsto che le predette modifiche non si applicano agli interventi:

• diversi da quelli effettuati dai condomìni per i quali la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) risulti presentata alla data del 25 novembre 2022
• effettuati dai condomìni per i quali la Cila risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata entro il 18 novembre 2022
• effettuati dai condomìni per i quali la Cila risulti presentata alla data del 25 novembre 2022 e la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata tra il 19 novembre 2022 e il 24 novembre 2022
• comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici per i quali al 31 dicembre 2022 risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.

Al ricorrere delle predette condizioni continuano ad applicarsi le disposizioni previgenti contenute nel citato comma 8-bis, primo periodo, con conseguente applicazione dell’aliquota di detrazione nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, del 70% per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65% per quelle sostenute nell’anno 2025.

Secondo la circolare, il rispetto di tali condizioni va verificato con riferimento ai soli interventi trainanti producendo effetto anche per la disciplina applicabile agli interventi trainati. Inoltre, la presentazione di un progetto in variante alla Cila (quali ad esempio cambiamenti dell’impresa incaricata dei lavori o del committente dei lavori, ma anche la realizzazione di interventi non previsti nella Cila originaria) e l’eventuale nuova deliberazione assembleare di approvazione della suddetta variante non rileva ai fini del rispetto dei termini previsti.

Sempre a seguito delle modifiche apportate dal decreto Aiuti-quater, come illustrato dal documento di prassi, il comma 8-bis, secondo periodo, prevede l’applicazione dell’aliquota di detrazione nella misura del 110% alle spese sostenute entro il 31 marzo 2023 (in luogo del 31 dicembre 2022) dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni con riferimento agli interventi effettuati su edifici unifamiliari o su unità immobiliari funzionalmente indipendenti, a condizione che, alla data del 30 settembre 2022, l’ammontare dei lavori effettuati sia almeno pari al 30% dell’intervento complessivo. Il termine del 31 marzo 2023 è stato prorogato al 30 settembre 2023 dal Dl n. 11/2023.

Con riguardo alle modifiche introdotte nel terzo periodo del comma 8-bis, l’’Agenzia spiega che, per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b) dell’articolo 119, la detrazione spetta nella misura del 90% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento, determinato ai sensi del comma 8-bis.1, non superiore a 15mila euro. Al riguardo è stato chiarito che:

• per “interventi avviati” a decorrere dal 1° gennaio 2023 debbano intendersi i lavori “iniziati” da tale data (ossia qualora la Cila sia stata presentata a decorrere dalla predetta data e la data di inizio lavori indicata nella medesima Cila sia successiva al 31 dicembre 2022 ovvero la comunicazione sia antecedente al 1° gennaio 2023 purché il contribuente sia in grado di dimostrare che i lavori abbiano avuto inizio a decorrere dall’anno 2023)
• il diritto di proprietà o la titolarità di altro diritto reale di godimento sull’unità immobiliare deve sussistere al momento di avvio dei lavori
• l’immobile su cui sono eseguiti i lavori deve essere adibito ad abitazione principale del contribuente al più tardi al termine dei lavori
• ai fini del calcolo del reddito di riferimento si tiene conto del coniuge o del componente dell’unione civile, anche se non risulta nello stato di famiglia, del convivente, dei figli e dei familiari che risultano a carico nell’anno precedente al sostenimento della spesa.

Con riferimento agli interventi effettuati su edifici condominiali nei quali la prevalenza della proprietà dell’immobile sia riferibile agli Iacp la circolare chiarisce che può trovare applicazione la disciplina prevista per tali istituti ed enti, fruendo della detrazione del 110% per le spese sostenute fino al 2023, a condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. Qualora tale ultima condizione non si realizzi, può trovare applicazione, per gli interventi effettuati su edifici condominiali, la disciplina di cui al citato comma 8-bis, primo periodo, con le relative eccezioni prima descritte.

Fra le modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2023, la circolare annovera l’introduzione nell’articolo 119 del comma 7-bis, che estende l’ambito applicativo della detrazione di cui al comma 5 per gli impianti fotovoltaici, prevedendo che possono fruire di tale detrazione anche le Onlus, le Odv e le Aps che provvedono a installare impianti solari fotovoltaici in aree o strutture non pertinenziali, che possono essere di proprietà di terzi, diverse dagli immobili ove sono realizzati gli interventi trainanti rientranti nel Superbonus, a condizione che questi ultimi siano situati all’interno di centri storici soggetti ai vincoli.

Il decreto “Aiuti-quater” ha, inoltre, modificato il comma 8-ter del citato articolo 119, inserendo un ulteriore periodo che dispone la proroga della detrazione nella misura del 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 con riferimento agli interventi, individuati dal comma 10-bis del citato articolo 119, effettuati da Onlus, Odv e Aps, che svolgono attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali.

Come, infine, illustrato dalla circolare, il Dl n. 11/2023 ha introdotto una norma interpretativa del comma 10-bis dell’articolo 119, secondo la quale tutti i requisiti previsti dal citato comma devono sussistere sin dalla data di avvio dei lavori o, se precedente, di sostenimento delle spese, e devono persistere sino alla fine dell’ultimo periodo di imposta di fruizione delle quote annuali di detrazione. Viene, inoltre, previsto che il requisito della non percezione di compensi o indennità di carica da parte dei membri del consiglio di amministrazione delle Onlus, Odv o Aps è soddisfatto qualora, indipendentemente da quanto previsto nello statuto, sia dimostrato, con qualsiasi mezzo di prova, oppure con dichiarazione resa ai sensi degli articoli 46 e 47 del Dpr n. 445/2000, che i suddetti membri del consiglio di amministrazione non hanno percepito compensi o indennità di carica, ovvero vi hanno rinunciato o li hanno restituiti.

La documento di prassi, infine, specifica che il decreto in discorso ha altresì introdotto nell’articolo 119 il comma 8-quinquies, secondo cui il contribuente, per le spese sostenute nell’anno 2022, può ripartire il beneficio fiscale in dieci anni piuttosto che in quattro anni. Tale nuova ripartizione decorre

Comprare casa senza commettere errori è oggi una priorità. Per affrontare con serenità un momento così importante della vita e cogliere tutte le agevolazioni fiscali previste dalla legge, viene in soccorso la guida “L’acquisto della casa”, pubblicata sul sito delle Entrate, nella sezione “l’Agenzia informa”, e su questa rivista, con una nuova parte dedicata ai benefici fiscali per gli under 36 che acquistano una “prima casa”  tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

Le agevolazioni e i vantaggi “prima casa under 36”
Il beneficio, introdotto dal decreto “Sostegni bis” (Dl n. 73/2021), è finalizzato a favorire l’autonomia abitativa dei giovani. Prevede consistenti agevolazioni per l’acquisto della prima casa per chi non ha ancora compiuto i 36 anni di età (nell’anno in cui l’atto viene stipulato) e ha un indicatore Isee, in corso di validità, non superiore a 40mila euro. L’importante è che l’atto venga stipulato tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Non hanno diritto al beneficio, invece, i giovani che compiono i 36 anni nell'anno in cui avviene la compravendita mediante atto notarile e tutti quelli che, al momento del rogito, hanno un Isee superiore a 40mila euro (Circolare 12/E del 14 ottobre 2021).
 
Le agevolazioni “prima casa under 36” consistono:

1. in caso di compravendite non soggette a Iva (tra privati), nell’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale
2. in caso di acquisti soggetti a Iva (da una impresa costruttrice o di ristrutturazione), nel riconoscimento di un credito d'imposta di ammontare pari a quello del tributo corrisposto al venditore.
3. Il credito di imposta può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
• utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (Irpef) dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato
• utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo n. 241/1997. Per consentire l’utilizzo in compensazione del credito d’imposta, tramite modello F24, limitatamente all’importo non fruito con le altre modalità citate, la risoluzione n. 62/2021 ha istituito il codice tributo  “6928” denominato “Credito d’imposta “prima casa under 36” – art. 64, c. 7, DL n. 73 del 2021”

4. in caso di mutuo connesso all’acquisto, nell’azzeramento dall’imposta sostitutiva (normalmente prevista in ragione dello 0,25% della somma erogata dalla banca).

La circolare n. 12/2021 precisa che le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile, però, presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra); ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta.

Attenzione ai requisiti obbligatori “prima casa”
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” (anche per gli under 36) è necessario che l’acquirente:

• abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
• dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Inoltre, l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato.

L'immobile, infine, deve essere a destinazione abitativa e rientrare nelle categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Non rientrano, dunque, gli immobili nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato (per esempio, cantine, soffitte e box auto). L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell'abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell'agevolazione e nel rispetto dei requisiti previsti.

La guida precisa, infine, i casi  di insussistenza dei requisiti per usufruire dei benefici e le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.